Les chiffres ne mentent jamais, mais ils ne suffisent pas. Pour trouver la ville la plus rentable de France, il faut plonger dans les réalités locales et scruter l’avenir. Ce n’est pas le prix affiché aujourd’hui qui décide du succès d’un investissement immobilier, mais la trajectoire que suivra la ville demain. Raison de plus pour regarder plus loin que le ticket d’entrée.
Alors, question directe : où investir dans l’immobilier en 2021 ?Voici les villes qui tirent leur épingle du jeu.
7.
Strasbourg. Longtemps cantonnée à son image de marché de Noël, la capitale de l’Est s’est métamorphosée. Les récents développements urbains la propulsent dans ce palmarès.
Pourquoi miser sur Strasbourg en 2021 ?
Strasbourg n’a pas dit son dernier mot. Son point fort : les prix de l’immobilier restent contenus, alors que tout autour grimpe.
Un cadre de vie agréable
Les espaces verts, la ville à vélo, des rues chargées d’histoire : Strasbourg conjugue qualité de vie et patrimoine remarquable.
Une économie solide
Banques, sièges sociaux, proximité de l’Allemagne… L’attractivité économique s’affirme chaque année un peu plus.
Où investir à Strasbourg : notre point de vue
Un détail qui compte : Strasbourg regorge de petits appartements. C’est un terrain de choix pour la location étudiante.
Le centre : Petite-France et Cathédrale
Vous aimez les quartiers au charme unique ? Ces cartes postales affichent un prix au mètre carré autour de 4 000 €. Ne comptez cependant pas sur un rendement au-delà de 4 %.
Aussi beaux soient-ils, ces quartiers ne sont pas les plus rentables pour un investisseur.
Pour des rendements solides : l’Esplanade
Jeunes couples et étudiants privilégient ce secteur abordable et vivant. Le mètre carré s’y négocie en moyenne à 2 500 €, avec une rentabilité locative qui peut atteindre 6 %.
6. Lille
Les gens du Nord n’ont pas attendu la mode pour aimer leur ville. A une heure de TGV de Paris, entre Belgique et Hollande, Lille bénéficie d’une position stratégique très recherchée par les investisseurs.
Pourquoi acheter à Lille en 2021 ?
Ici, la hausse des prix est régulière : +20 % sur dix ans. L’immobilier y prend de la valeur sans emballement.
Rendement locatif attractif
Ville étudiante, ville neuve, Lille offre des rendements allant jusqu’à 5 %. Les prix restent raisonnables, la demande locative ne faiblit pas.
Un carrefour européen
Impossible de faire plus central : Paris à une heure, Londres via l’Eurostar, Bruxelles à portée de main.
La location, un réflexe local
À Lille, trois quarts des habitants sont locataires. Un chiffre qui dépasse largement la moyenne nationale.
Notre avis : où investir à Lille ?
La ville demeure accessible, sans doute grâce à l’encadrement des loyers instauré localement.
L’hypercentre
Le charme de l’ancien, des rendements supérieurs à 5 % : le cœur de Lille coche toutes les cases.
Proche centre-ville : Bois-Blanc
Ses points forts : la proximité immédiate du centre et des tarifs attractifs, 2 700 € le mètre carré en moyenne.
Le quartier d’avenir : le Sud
Les jeunes s’y installent en nombre. Comptez 2 000 € le mètre, avec un rendement de 7 %.
5.
Lyon. Deuxième agglomération du pays, Lyon attire toujours autant, portée par un marché de l’emploi dynamique et des quartiers en pleine évolution, fruits d’ambitieux chantiers municipaux.
Pourquoi investir à Lyon en 2021 ?
Lyon reste une valeur sûre.
Un bon rendement locatif
La demande ne fléchit pas, la pierre lyonnaise attire. Un studio offre souvent plus de 4 % de rendement.
Des cadres attirés par la ville
Lyon séduit une population active au fort pouvoir d’achat, prête à investir.
150 000 étudiants
Ce chiffre parle de lui-même. Les petits logements bien situés partent en quelques heures.
Où investir à Lyon ?
Malgré des prix élevés, il reste possible de trouver de bonnes affaires. Certaines adresses permettent d’acheter sous la barre des 5 000 € le mètre.
Confluence
Le compromis idéal entre la vie de quartier et la centralité.
Sainte-Blandine
Encore des perspectives de progression dans ce secteur proche de l’hypercentre.
Gerland, quartier à fort potentiel
Quartier populaire en mutation, il attire de nombreux étudiants. Le rendement locatif y tutoie les 7 %.
4.
Bordeaux a gagné ses galons sur la carte de l’investissement. Le prix au mètre carré continue de grimper, porté par un dynamisme urbain rare.
Pourquoi acheter à Bordeaux en 2021 ?
La ville accumule les points forts, même si certains quartiers frôlent désormais les 10 000 € du mètre.
Un emplacement de choix
Entre océan et montagnes, Bordeaux bénéficie aussi d’une liaison LGV qui la relie à Paris en 2 heures.
Un art de vivre reconnu
Bâtiments élégants, vignobles réputés : Bordeaux soigne son image.
Une population en croissance
Les étudiants affluent. D’ici dix ans, la métropole pourrait accueillir un million d’habitants supplémentaires.
Où investir à Bordeaux ?
Pour un investissement locatif, évitez le centre-ville, devenu trop cher pour la rentabilité attendue.
L’autre centre : Bastide-Niel
Tarifs plus doux, autour de 6 000 € le mètre carré. Attention, la spéculation y va bon train.
Saint-Michel : un ancien quartier populaire
Démarre à la gare. Marché aux puces, ambiance animée, et même prix : 6 000 € le mètre.
Bassin-à-Flot
Des milliers de logements neufs sortiront de terre. Les docks se transforment, offrant un vrai tissu de quartier.
3.
Toulouse. La « ville rose » s’est imposée au fil des ans. Sur le marché immobilier, elle ne cesse de surprendre par son dynamisme.
Pourquoi acheter à Toulouse en 2021 ?
La demande dépasse l’offre : le marché toulousain reste l’un des plus tendus.
Une croissance démographique soutenue
En dix ans, 65 000 nouveaux habitants se sont installés à Toulouse, attirés par la qualité de vie et une baisse du chômage.
Étudier, entreprendre, deux moteurs qui propulsent la ville.
Un marché porté par les cadres et les étudiants
Ici, le marché immobilier résiste là où d’autres villes ont vu leurs prix reculer. 100 000 étudiants vivent à Toulouse.
Neuf ou ancien, tout est possible
Des résidences neuves fleurissent, mais le charme de l’ancien rénové autour du Capitole reste une valeur sûre. La ville bouge !
Où investir à Toulouse ?
Voici les quartiers les plus prometteurs en termes de rendement locatif net.
Le centre historique
Trois quartiers restent chers mais très recherchés : 5 000 € le mètre, rendement de 4 %.
- Carmes
- Saint-Étienne
- Le Capitole
Quartiers alternatifs
Budget serré ? Saint Cyprien s’impose. On y trouve surtout de jeunes familles au pouvoir d’achat confortable.
3 500 € le mètre carré, rendement de 4,5 %.
Le quartier à surveiller
Rangueil est la pépite à suivre pour 2020 : transports en commun, pôle universitaire, pôles scientifiques.
Comptez 5 000 € le mètre.
2. Rennes
La ville a réalisé la plus belle progression du classement cette année. Rennes change vite, et n’a plus rien d’un vilain petit canard. La Bretagne séduit, et ce n’est pas un hasard.
Pourquoi acheter à Rennes en 2021 ?
Un cadre de vie plébiscité, des prix encore accessibles.
Un emplacement stratégique
Paris n’est plus qu’à 1h30 en TGV. En voiture, Cancale ou Saint-Malo sont à moins d’une heure.
Une économie dynamique
Rennes affiche l’un des taux de chômage les plus bas du pays. Les entreprises du numérique s’y installent, attirant cadres et talents.
Une ville étudiante
60 000 étudiants, universités, grandes écoles : louer meublé ici, c’est presque assuré de trouver preneur rapidement.
Des transformations urbaines majeures
La ville se réinvente : la gare, la Courrouze, des quartiers entiers changent de visage. Les bureaux neufs se multiplient.
Où investir à Rennes ?
Le choix dépend de votre cible locative.
Pour les cadres : le centre historique
Il faut miser sur le centre. 4 000 € le mètre, et les appartements partent vite. La difficulté : trouver une offre à vendre.
Pour les étudiants : Beaulieu
Petites surfaces à 3 000 € le mètre. Le rendement locatif atteint 6 %.
Pour les entreprises : quartier de la gare
Ce secteur explose : toutes les sociétés veulent s’y installer. À 3 200 € le mètre, il y a une forte marge de progression.
1. Nantes
L’autre grande ville de l’Ouest, aux côtés de Toulouse. Rennes et Bordeaux ne sont pas loin, mais Nantes s’impose comme coup de cœur. La qualité de vie y séduit les nouveaux arrivants.
Pourquoi acheter à Nantes en 2021 ?
Première du classement et ce n’est pas un hasard.
Un urbanisme repensé
De grands chantiers ont été lancés pour améliorer la vie quotidienne des Nantais. La ville regarde vers l’avenir.
Des opportunités encore à saisir
Les bonnes affaires existent encore, même si les prix ont bondi de 10 % en un an. La rentabilité locative atteint 5 %. Les vendeurs trouvent preneur en quelques semaines.
Avantages fiscaux
La loi Pinel permet d’optimiser sa fiscalité. Dans le centre historique, deux mécanismes sont accessibles :
- Déficit foncier
- Loi Malraux
Une population diversifiée
À Nantes, étudiants et cadres supérieurs se côtoient.
Où investir à Nantes ?
Misez toujours sur un logement proche des transports en commun.
Le centre-ville
Tarif élevé (4 000 € le mètre carré), bon rendement locatif, et un quartier privilégié par les jeunes actifs.
Meilleur rendement locatif : 5 %
Les quartiers périphériques proches des universités, notamment Saint-Félix et Hauts-Pavés, sont à privilégier pour cibler la forte demande étudiante.
Prix moyen : 3 000 € le mètre carré.
Le quartier à suivre
Sur l’île de Beaulieu, des dizaines de milliers d’habitants supplémentaires sont attendus en 2020.
Où investir en région parisienne, Île-de-France, Grand Paris en 2021 ?
Pour les investisseurs attirés par la banlieue de Paris, cap sur 12 villes du Grand Paris à surveiller. Les rendements locatifs y varient du simple au double.
Voici le classement pour profiter à plein de la dynamique du nouveau réseau de transports et de la demande locative qui explose en Île-de-France :
Saint-Ouen
- Distance de Paris : 12 km
- Transports publics en chantier : métro 13 et 14
- Quartiers émergents : quais, ZAC Porte de Saint-Ouen
- Prix actuel : 4 500 € le mètre carré
- Hausse attendue : 3,5 %
Aubervilliers
- Distance de Paris : 7 km
- Transports en projet : métro 15 et 12
- Quartiers à suivre : entre les avenues Jean-Jaurès et Division-Leclerc
- Prix actuel : 3 000 € le mètre carré
- Hausse attendue : 3,4 %
Champigny-sur-Marne
- Distance de Paris : 16 km
- Transports en développement : deux nouvelles gares
- Quartiers en mutation : secteur de la gare de l’usine
- Prix actuel : 3 500 € le mètre carré
- Progression attendue : 3,8 %
Nogent-sur-Marne
- Distance de Paris : 15 km
- Transports en projet : six nouvelles lignes de bus
- Quartiers ciblés : secteur de la gare de l’usine
- Prix actuel : 6 500 € le mètre carré
- Hausse attendue : 3,9 %
Saint-Germain-en-Laye
- Distance de Paris : 23 km
- Transports : aucun nouveau, mais accès rapide à l’A13 et l’A86
- Quartier d’avenir : secteur de la gare
- Prix actuel : 6 400 € le mètre carré
- Hausse attendue : 4 %
Asnières-sur-Seine
- Distance de Paris : 9 km
- Transports en projet : Grand Paris Express
- Quartier d’avenir : secteur de la mairie
- Prix actuel : 6 000 € le mètre carré
- Hausse attendue : 5,5 %
Puteaux
- Distance de Paris : 11 km
- Transports : réseau existant très performant
- Quartier à surveiller : quartier d’affaires
- Prix actuel : 6 600 € le mètre carré
- Hausse attendue : 5,6 %
Issy-les-Moulineaux
- Distance de Paris : 8 km
- Transports en développement : RER Issy et Fort d’Issy-Vanves-Clamart
- Quartiers à suivre : berges de la Seine
- Prix actuel : 7 000 € le mètre carré
- Hausse attendue : 5,6 %
Palaiseau
- Distance de Paris : 25 km
- Transports en projet : ligne 18
- Quartier d’avenir : pôle technologique Paris-Saclay
- Prix actuel : 3 600 € le mètre carré
- Hausse attendue : 4 %
Bagneux
- Distance de Paris : 9 km
- Transports en développement : métro 4 et 15 du Grand Paris Express
- Prix actuel : 4 300 € le mètre carré
- Hausse attendue : 5,2 %
Clamart
- Distance de Paris : 14 km
- Transports en projet : Grand Paris Express
- Quartier ciblé : alentours de la gare
- Prix actuel : 6 000 € le mètre carré
- Hausse attendue : 5,5 %
Créteil
- Distance de Paris : 14 km
- Transports : pas de nouveauté majeure
- Quartier d’avenir : secteur villageois
- Prix actuel : 4 000 € le mètre carré
- Hausse attendue : 3,8 %
Les données à surveiller pour choisir la meilleure ville
Quelques constantes ressortent. C’est dans ces villes que placer ses économies pour viser la performance immobilière.
Dans certaines régions, la demande continue d’augmenter malgré des prix parfois en baisse. Un bassin d’emplois dynamique reste la clé pour absorber cette croissance.
En clair, un investissement réussi dépend de :
- La présence d’une forte population étudiante
- Une démographie en hausse
- Un taux de chômage inférieur à la moyenne nationale
- L’arrivée de nouveaux investisseurs, notamment dans le neuf avec la loi Pinel
- Des prix qui stagnent ou reculent
Mélangez ces ingrédients, et vous tenez l’appartement idéal.
Envie d’aller plus loin ? Où trouver des investisseurs ?
Autres villes à considérer
Dans la même veine, il faut citer :
- Marseille : son quartier des Docks est en pleine mutation
- Montpellier : gare Saint-Roch, cœur de nouvelles transformations
Des quartiers hier délaissés, désormais en pleine renaissance.
Petites villes à explorer
Les grandes métropoles vous laissent de marbre ? De nombreuses petites villes offrent aussi des opportunités.
Ici, les prix sont souvent plus accessibles. La négociation reste possible car la concurrence entre acheteurs est moindre.
Parmi les départements à surveiller pour investir :
- Le Morbihan
- La Vendée
- Le Var
- La Savoie
- La Loire-Atlantique
- Les Pyrénées-Atlantiques
Un conseil : visitez plusieurs fois, et vérifiez la qualité des équipements publics avant de vous décider.
Où investir avec la loi Pinel en 2021 ?
Pour un investissement locatif, les avantages fiscaux de la loi Pinel peuvent faire la différence.
Villes à privilégier avec la loi Pinel
Lyon
La ville vient d’intégrer la zone A, une excellente nouvelle (réduction d’impôt jusqu’à 63 000 €). 7 000 logements neufs y seront bientôt proposés.
Marseille
Rendement locatif record (8 %) dans les quartiers : Saint-Mauront, Belle-de-Mai, Canet et Crottes.
Lille
La demande pour les petites surfaces explose. Beaucoup de programmes neufs en construction pour satisfaire cette demande.
Nice
Les studios sont prisés par 30 000 étudiants et jeunes couples, surtout dans le Vieux Nice et le quartier des Musiciens.
Villeurbanne
Elle aussi vient de passer en zone A (jusqu’à 63 000 € d’économie d’impôts). La demande dépasse largement l’offre disponible.
Pour optimiser votre investissement, ciblez les quartiers en périphérie, la rentabilité y est souvent plus élevée.
Montpellier
5 000 logements neufs attendus. Les quartiers les plus dynamiques : Antigone, Saint-Roch, Port-Marianne, Croix d’Argent.
Boulogne-Billancourt
Le gros avantage : proximité de Paris, prix plus abordables. Le quartier du Trapèze prend forme avec 5 000 nouveaux logements.
Dijon
En zone B1, le plafond de loyer atteint 10,07 € le mètre carré (12,50 € en zone A). Un tiers des habitants a moins de 30 ans.
Pour investir : Victor Hugo, Montchapet, Fleury d’Or, Université.
Grenoble
Un tout nouveau quartier sortira de terre en 2025. Pour la loi Pinel, ciblez : Esplanade, Bouchayer-Viallet, Flaubert, Eaux-Claires, Libération.
Bordeaux
L’essor démographique se poursuit : 100 000 nouveaux habitants dans la prochaine décennie.
Les quartiers à surveiller : Caudéran et Bacalan.
Rennes
60 000 étudiants, accès rapide à Paris, faible taux de chômage, et qualité de vie : tous les atouts Pinel sont réunis.
Pour investir : Poterie, Beaulieu, Maurepas, Le Blosne, La Courrouze.
Toulouse
La ville poursuit la construction de logements neufs. L’espace ne manque pas encore.
Pour la loi Pinel, privilégiez : Minimes, Borderouge, la Cartoucherie.
Strasbourg
La demande locative étudiante est forte, y compris de la part d’étudiants venus de l’étranger.
Pour investir : Esplanade-Université, Krutenau, Neudorf, Danube, Cronenbourg, Brasserie.
Le Mans
Classée en zone B2 : loyer maximal de 8,75 € le mètre carré. Les prix de l’immobilier reculent. Peut-être le moment de s’y intéresser sérieusement.
Quelle ville affichera la meilleure rentabilité locative ? Et si Le Mans créait la surprise ?
Alors, parmi toutes ces villes, laquelle retiendra votre projet d’investissement immobilier ? Il ne reste plus qu’à passer à l’action, ou à trouver les partenaires pour accompagner votre ambition.
