La vente d’un bien immobilier en France est soumise à une réglementation stricte. En effet, il est obligatoire de passer par les services d’un notaire pour l’acte de vente. De plus, en pratique il y a toujours un avant-contrat avant réalisation du contrat de vente définitive. Cet avant-contrat peut être un compromis de vente. Un tel contrat suppose que le vendeur accepte l’offre d’achat de l’acquéreur.
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Le compromis de vente, une vente presque définitive
C’est un contrat par lequel le vendeur et l’acheteur prennent chacun l’engagement de conclure le contrat à un prix déterminé en commun. Il ne faut pas confondre avec la promesse de vente qui n’engage que le vendeur. Juridiquement, le compromis de vente est considéré comme une vente.
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Pour rédiger l’acte, l’intervention du notaire n’est pas obligatoire, mais fortement recommandée. Il peut être signé présentiel ou à distance. Il est possible aussi de passer l’acte entre particulier ou devant un agent immobilier.
Le compromis de vente doit indiquer un certain nombre d’informations sur le vendeur et sur l’acheteur, ainsi qu’une description complète du bien immobilier objet du contrat. Il comporte notamment le prix du bien, les modalités de paiement, l’indemnité d’immobilisation, les délais pour signer l’acte de vente, mais également le droit de rétractation avec son délai, ainsi que les conditions suspensives.
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Même après la signature du compromis de vente, le contrat peut être modifié ou même annulé par un accord commun des deux parties. Pour une modification (par exemple le prix de vente), il nécessite de rédiger un avenant.
Les engagements de l’acheteur
En tant qu’acheteur, la signature d’un compromis de vente vous engage à conclure la vente définitive. La plupart du temps, l’acte peut prévoir le paiement d’un acompte qui vaut en général de 10 % sur le prix de vente de la part de l’acheteur.
Des sanctions peuvent être prévues pour la partie qui ne respecte pas son engagement. Comme la vente est définitive, si l’une des deux parties renonce à la vente, elle peut être contrainte de payer des dommages et intérêts (10 % du prix de vente en général). Il peut y avoir également une clause pénale dans le compromis de vente qui fixe un montant forfaitaire.
Il existe également des situations où l’acheteur n’est plus contraint d’accomplir ses obligations. C’est le cas pour les clauses suspensives et le délai de rétractation.
Les clauses suspensives
Les parties peuvent convenir de mettre des clauses suspensives dans le compromis de vente. Selon ses clauses, le contrat sera nul si certains évènements surviennent avant la vente définitive. Les parties n’ont donc plus aucune obligation et elles n’auront pas de dommages et intérêts à payer. Les sommes versées à titre d’acompte sont alors restituées.
Par exemple, si l’acheteur se voit refuser un prêt et qu’il ne peut financer son achat, ou si la commune où se trouve le bien exerce son droit de préemption.
Le délai de rétractation pour l’acheteur
Légalement, une fois l’avant-contrat signé (que ce soit promesse de vente ou compromis de vente), l’acheteur dispose d’un délai de dix jours. Le point de départ du délai diffère selon plusieurs cas :
- S’il s’agit d’un acte authentique (acte reçu par un officier public) et qu’il est conservé par le notaire, le point de départ est le jour de la signature.
- S’il s’agit d’un acte authentique remis en main propre, le point de départ est fixé au lendemain de la remise.
- S’il s’agit d’un acte sous seing privé envoyé par lettre avec avis de réception le délai sera fixé le lendemain de la première représentation.
La rétractation doit être faite par lettre recommandée avec avis de réception. L’acheteur n’a pas besoin de donner un quelconque motif pour faire jouer la rétractation. Les sommes versées à titre d’acompte sont alors restituées dans leur intégralité.
