Le statut de loueur meublé non professionnel concerne les particuliers qui louent une ou plusieurs habitations meublées de manière occasionnelle. Ces logements doivent être loués nus sans autre prestation de services que la fourniture de l’équipement de l’habitation. Ce statut présente l’avantage pour le loueur d’être soumis à un régime fiscal préférentiel par rapport à une activité professionnelle. En effet, les revenus locatifs provenant de cette activité occasionnelle bénéficient d’un plafond fiscal au-delà duquel ils seront imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ce plafond dépend du nombre de biens loués et de la situation géographique. Il permet aux loueurs de bénéficier d’une imposition forfaitaire sur une partie de leurs loyers. Cependant, une fois ce plafond dépassé, les revenus supplémentaires sont imposables selon le droit commun après application d’un abattement pour charges.
Définition du loueur meublé non professionnel
Le loueur meublé non professionnel est un particulier qui loue en meublé un ou plusieurs biens immobiliers sans que cette activité constitue son occupation principale. Au sens des impôts, il s’agit d’un revenu complémentaire. De nombreux articles sont disponibles en ligne afin de comprendre le plafond du loueur meublé non professionnel.
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Plusieurs conditions sont à remplir pour bénéficier de ce statut. Le bien doit être équipé d’un électroménager minimum (réfrigérateur, plaques de cuisson) et du mobilier nécessaire à l’habitation (lits, tables, chaises). Les locations ne doivent pas excéder neuf mois par an et doivent être effectuées dans leur totalité.
Les avantages fiscaux sont substantiels par rapport à un loueur en meublé professionnel soumis à l’impôt sur les sociétés ou sur le revenu. Le loueur non professionnel bénéficie du prélèvement forfaitaire unique de 30 % sur les loyers. Cela comprend l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, sans déclaration annuelle des revenus auprès du fisc. Les charges et les travaux sont déductibles des loyers dans la limite indiquée par les législations en vigueur.
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Calcul du plafond fiscal
Le plafond fiscal annuel permet de limiter l’imposition sur le revenu des personnes physiques. Il est calculé pour un exercice complet de 12 mois. En cas d’exercice incomplet, lié à un changement de situation de famille ou un décès, le plafond est défini sur la base d’un prorata. Il est alors calculé en fonction du nombre de mois d’imposition, selon la formule suivante : montant du plafond x nombre de mois d’imposition / 12.
Par ailleurs, il convient de préciser que les plus-values immobilières sont soumises à un régime d’imposition propre. Elles sont exclues du calcul du plafond fiscal. Seuls les revenus professionnels, fonciers, et le revenu du patrimoine entrent dans le calcul du plafonnement. Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente d’un bien immobilier sont sans incidence sur le montant du plafond annuel d’imposition.
Dépassement du plafond et conséquences
Dépasser le plafond fiscal entraîne des conséquences non négligeables sur l’imposition. Tout revenu perçu au-delà du plafond annuel est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Les tranches sont progressivement plus élevées en fonction de la somme dépassant le plafond. L’impôt à acquitter sera mécaniquement plus important. Cela permet d’instaurer une forme de justice fiscale, les revenus les plus élevés étant soumis à un taux marginal d’imposition plus fort.
Par ailleurs, dépasser le plafond fiscal conduit à perdre les avantages fiscaux liés au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Ceux-ci sont conditionnés à ce que les revenus fonciers n’excèdent pas cette limite. Les revenus excédentaires seront de fait imposés selon le droit commun en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Cas particuliers et optimisations possibles
Certains cas particuliers permettent d’optimiser le plafonnement de l’imposition sur le revenu. Les loyers perçus pour la location d’un bien meublé à un ascendant ou descendant ne sont pas comptabilisés dans les revenus fonciers soumis au plafond.
Il est également possible de baisser temporairement le montant des loyers perçus pour se rapprocher ou rester en deçà du plafond. Cette solution peut s’avérer intéressante quelques années pour des raisons conjoncturelles.
L’autre option consiste à démembrer la propriété du bien en dissociant la nue-propriété et l’usufruit. Seuls les revenus usufruitiers entrent alors dans le calcul des revenus fonciers imposables. Le démembrement permet de minimiser les revenus déclarés et optimiser les chances de respecter le plafonnement.
Simulation chiffrée d’un cas concret
Prenons l’exemple d’un propriétaire bailleur percevant 12 000 euros de revenus fonciers en 2023. Ce contribuable est célibataire et ne perçoit que 1 500 euros de loyer. Ses revenus fonciers proviennent de la location d’un logement. En ajoutant son salaire, ses revenus totaux annuels s’élèvent à 13 500 euros.
Or en 2023, le plafond fiscal pour une imposition séparée est de 38 816 euros.
Les revenus totaux étant inférieurs à ce montant, le plafonnement s’applique. Les revenus fonciers sont alors imposés au taux forfaitaire de 30 %, soit 3 600 euros d’impôt sur le revenu.
