Comment sont imposés les revenus d’une SCI ?

Pour l’étude de la fiscalité d’un SCI et en particulier d’une SCI familiale, deux axes majeurs peuvent être identifiés. Il s’agit de l’imposition des revenus générés par l’exploitation de la SCI, d’une part, et d’autre part, du traitement fiscal des revenus liés à la vente des parts de la SCI ou des biens immobiliers de la société.

Imposition des bénéfices réalisés par la SCI

Le principe d’imposition qui s’applique aux revenus générés par l’ICS est celui de l’IR. Ce régime par défaut est caractérisé par la transparence fiscale de l’entreprise. En vertu de ce régime de base, les bénéfices sont répartis entre les divers associés de la SCI pour être imposés directement entre leurs mains en vertu de l’APM.

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• Si le partenaire est une personne physique, les revenus qu’il reçoit sous forme de dividendes sont imposés dans la catégorie des revenus de la propriété, en particulier pour le loyer reçu dans le cas d’une location meublée.
• S’ il s’agit d’une personne morale, ce revenu est incorporé dans son les bénéfices commerciaux, afin d’être imposés en vertu du régime fiscal auquel le SCI est soumis.

En cas de déficit foncier, la part supportée par la personne physique peut être déduite du revenu total imposable de la propriété, jusqu’à concurrence d’une limite annuelle de 10 700 euros.

Les revenus provenant de l’ICS, et en particulier de la SCI familiale, qui sont imposables sont les revenus de location nets de dépenses, comme les loyers reçus avec une location meublée.

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• Si le partenaire remplit les conditions du régime microfoncier, ils sont imposés sur chaque partenaire après une allocation forfaitaire de 30 %.

Dans

• le cas contraire, l’associé sera imposé selon le régime réel, la déduction est faite en fonction du montant réel des dépenses telles que les dépenses non recouvrées sur le revenu locatif, les indemnités d’expulsion et de réinstallation, les primes d’assurance, les frais de procédure et les frais d’entretien.

Toutefois, la Loi permet aux membres du SCI d’opter pour l’impôt sur les sociétés . Dans cette option, le bénéfice est imposé au niveau de l’entreprise au taux normal de 33%, et les dividendes peuvent être distribués.

Imposition des revenus tirés de la vente d’actions ou de la vente d’immeubles

Dans les deux opérations, le gain en capital réalisé par le cédant ou la société est imposé en vertu du régime des gains en capital immobiliers pour les membres de personnes physiques.

• Pour un SCI soumis à l’impôt sur le revenu, le gain en capital sur l’immobilier est soumis à un taux de 19%, après réduction progressive de 6% à 100%, en fonction du nombre d’années de détention des actions transférées. Pour une détention de moins de 5 ans, le taux d’abattement est nul, tandis que pour les détenus de plus de 22 ans, la plus-value est totalement exonérée. Toutefois, le SCI est soumis à des prélèvements sociaux au taux de 15,5 %.

Dans

• le cas d’ un SCI assujetti à l’impôtsur les sociétés, les gains en capital sur les actifs immobiliers sont imposés en vertu du régime décroissant de la RI et sont assujettis à prélèvements sociaux à un taux de 15,5 %. Si des pertes ont été enregistrées sur les actions de la SCI au cours des dix dernières années, elles peuvent être imputées sur le gain en capital, avant que celui-ci ne soit imposé.

Dans la personne morale, la plus-value réalisée sera assujettie au régime des gains en capital professionnels. Ce régime est semblable au régime des gains immobiliers réalisés par le cédant physique.